*Scroll down for English*
Het jaar 2020 heeft ons tot op het bot geschokt. Tijdens de COVID-19-crisis werden alle vastgoedmarkten getroffen, maar één markt in het bijzonder wist goed te overleven; de woningmarkt. Volgens onze gegevens blijven de huizenprijzen stijgen, wat leidt tot enkele vragen. In deze serie analyseren we de woningmarkt; is er een sprake van een bubbel of is er nog ruimte om te groeien?
Als eerst; de koopwoningmarkt
Net als elke andere markt wordt de koopwoningmarkt bepaald door het samenspel van vraag en aanbod. Sinds het laatste kwartaal van 2016 blijft het aanbod dalen, terwijl het aantal transacties langzaam maar zeker stijgt. Dit typeert een oververhitte markt waarbij de krapte-indicator boven de 100% doorstijgt.
Het aanbod is te beperkt in vergelijking met de demografische groei in Nederland en de vraag naar woningen. Dit beperkte aanbod vergroot de verschillen tussen degene die de woningmarkt wel kunnen betreden en degene die dat niet kunnen.
Door de historisch lage hypotheekrente is het kopen van een huis heel aantrekkelijk geworden. Dit maakt het aantrekkelijk om te investeringen in woningen die uiteindelijk verhuurd kunnen worden, met andere woorden, de buy-to-let markt. Een ander teken van de schaarste is het gemiddelde aantal dagen dat een woning in Nederland te koop staat. Sinds 2012 is het gemiddelde aantal dagen gedaald van ongeveer 150 naar 25. Dat is een daling van 83%. Niet alleen de lage hypotheekrente kan dit verklaren, maar ook beperkingen rond de bouwprocessen zorgen voor een geringe toename van het aanbod. Verder probeert de overheid de oververhitte markt te verkoelen door een reeks nieuwe regelgevingen in te voeren. Zoals bijvoorbeeld starters een hogere lening en een vrijstelling van overdrachtsbelasting aan te bieden. Dat betekent dat er meer geld in een markt wordt geduwd waarin de meeste huizen boven de vraagprijs worden verkocht. Het is als het gieten van olie op een al groot laaiend vuur.
Staat de huizenmarkt bol? Hoewel de tekenen van een oververhitte markt zo duidelijk zijn, zien we de komende maanden/jaren geen zeepbel die barst. Woningen worden binnen 25 dagen verkocht, wat historisch laag is, worden boven de vraagprijs verkocht en de betaalbaarheid staat op het spel. Maar de enige manier om deze oververhitte markt op te lossen is het vergroten van het aanbod. Het realiseren van een woningmarkt die aansluit bij de vraag zal jaren duren. Zeker omdat de gemiddelde nieuwbouw 10 jaar duurt voordat het bewoond kan worden. Door deze verschillende signalen zien wij nog genoeg ruimte voor de markt om verder te groeien.
2020 has shocked us to the core. During the COVID-19 crisis all real estate assets were hit, but one asset in particular managed to survive very well; the housing market. According to our data, housing prices continue to rise which led to some questions. In this series we analyse the housing market and to which extend we note a housing market bubble or whether there is still room to grow.
First up; the owner occupied market
Like every other market the owner occupied market is determined by the supply demand predicament. Since the last quarter of 2016 the supply continues to drop while the amount of transactions slowly but surely rises. Indicating an overheated market in which the shortage indicator of the market continues the rise above 100%.
The supply is too limited compared to the demographic growth in the Netherlands. This limited supply increases the differences between the haves and the have-nots.
Due to the historically low mortgage rate buying a house has become very attractive. This pushed the buy-to-let market forward. Another sign of the shortage is the average amount of days a house is on the market in the Netherlands. Since 2012 the average amount of days decreased from around 250 to 35 days. A decline of 86%.
Not only the low mortgage rates fuel the demand, but also restrictions around building new houses cause for a low increase in supply. Furthermore the government is trying to contain the overheated market by providing a whole new set of regulations. For example, enabling starters with the ability to get a higher loan and transfer tax exemption. Meaning that more money is pushed into a market in which houses are getting sold above the asking prices. It is like pouring oil on an already big blazing fire.
Did the bubble burst? Eventhough the signs of an overheated market are as clear as it can be, we do not see a bubble that is bursting in the coming months/years. Houses getting sold within 25 days, which is historically low, they are sold above asking prices and affordability is at stake. But the only way to solve this overheated market is increasing the supply. Reaching a housing market which matches the demand will take years. Especially since the average new constructions take 10 years before it can be inhabited. Due to these different signals, we see enough room for the market to grow even further. The bubble will not burst (yet)