De effecten op de woningmarkt
Ruim een half jaar is verstreken sinds de eerste geregistreerde COVID-19 besmetting in Nederland. Maar wat voor effecten heeft de uitbraak van het COVID-19 virus en de daardoor veroorzaakte “nieuwe realiteit” op de woningmarkt? De afgelopen weken hebben wij bij Watson+Holmes wekelijkse updates gedeeld via onze blog. Dit waren momentopnames waarbij onze database werd ingezet om een actueel beeld te schetsen. Maar wat zien we als we over een langere periode terugkijken? Heeft de uitbraak van het COVID-19 virus gezorgd voor een drastisch andere markt of herpakt de woningmarkt zich? Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt lijkt het de klappen van het COVID-19 virus op te kunnen vangen. In de data nemen wij echter wel de eerste signalen waar van een markt die een grens bereikt. Zo speelt het aanbod niet meer in op de vraag en groeit het leegstandsniveau voornamelijk in de grote steden en in het hoge huursegment. Is het plafond dan toch bereikt?
Verloop COVID-19 uitbraak
Inmiddels, een half jaar verder, worstelen we ons door de tweede golf heen. Naast meer kennis en ervaring door de eerste golf, lijkt er ook meer kritiek te ontstaan. Een weerspiegeling daarvan is de tweedeling in Nederland. Met discussies over het mondkapjesbeleid, complottheorieën en protesten.
In perspectief plaatsend met de Verenigde Naties of de wereld in zijn totaliteit, lijkt het in ons kikkerlandje toch reuze mee te vallen. Maar wanneer het aantal besmettingen vergeleken wordt met landen als Italië en Duitsland, mogen wij ons in de top van Europese landen met de meeste besmettingen plaatsen. Hoewel het aantal besmettingen stijgt, valt het aantal sterfgevallen mee. Toch gaf het reproductiegetal en het stijgende aantal besmettingen genoeg redenen om de maatregelen aan te scherpen en lijken we in Nederland midden in de tweede golf te zitten.
“Maar wat betekent dit voor de woningmarkt?”
Om de huurmarkt te analyseren kijken we naar, onder andere, de verhouding tussen vraag en aanbod. In de weken rond de uitbraak van het COVID-19 virus zien we de vraag (transacties) en het aanbod steeds verder uit elkaar lopen. Vooral wanneer het aantal besmettingen recordaantallen behaalt, neemt dit verschil toe. Het aantal transacties op de huurwoningmarkt stijgt in de maanden waarin het COVID-19 virus onder controle lijkt te zijn. Maar daalt weer drastisch tijdens de huidige tweede golf.
Dat er minder transacties plaatsvinden betekent echter niet dat er totaal geen vraag is. Het kan zo zijn dat woningzoekende wel opzoek zijn naar bepaalde woningen maar dat het aanbod hier niet op aansluit. Hier komen we later in dit artikel op terug.
Mutaties
De mutatiegraad is de verhouding tussen het aantal nieuwe verhuringen en het aantal opzeggingen ten opzichte van het totaal aantal woningen. Ook bij de mutatiegraad zien we rond de maanden februari, maart en april een daling van de mutatiegraad. Wanneer we onderscheid maken per regio of huurcategorie noteren we deze daling ook. Rond de maand mei herpakt de mutatiegraad zich. Vooral de steden Eindhoven, Amsterdam en ’s-Gravenhage laten een sterke groei in mutatiegraad zien. Daarnaast stijgt de mutatiegraad voor het duurdere huursegment harder ten opzichte van de andere segmenten. Een relatief kortstondige daling door de uitbraak van het COVID-19 virus dus.
Leegstand
Een andere factor, die veel samenhang heeft met de mutatiegraad, is de mate van leegstand. De ontwikkeling rondom de leegstand in Nederland zag er eind 2019 rooskleurig uit doordat het hoge niveau qua leegstand, in voornamelijk de grote steden, af leek te nemen. Maar sinds de uitbraak van het COVID-19 virus zien we de cijfers weer oplopen.
Hierbij neemt voornamelijk het leegstandsniveau in Amsterdam sterk toe. Opvallend is hiertegenover de leegstandsontwikkeling in Eindhoven. Hier leek de leegstand in het verloop van 2019 toe te nemen. Maar sinds de uitbraak van het COVID-19 virus daalt de leegstand hier fors.
Per huurcategorie leek de leegstand per categorie eind 2019 dichter naar elkaar toe te groeien. Sinds de uitbraak van het COVID-19 virus in Nederland stijgt de leegstand voor huurwoningen in het hoge segment fors ten opzichte van de andere segmenten. Mede door de verminderde toestroom van expats is de groep die dit huursegment kan betalen kleiner geworden. Dit voedt de leegstand.
Huurachterstand
De uitbraak van het COVID-19 virus heeft niet alleen effect op onze gezondheid maar ook op onze economie. Zo krijgt Nederland dit jaar naar verwachting te maken met een economische krimp van 6 procent en blijft de koopbereidheid negatief gestemd. Deze financiële onzekerheid is lichtelijk terug te zien in de huurachterstanden. Waarbij de huurachterstanden voor de maand april 2020 ongeveer 20% hoger lag dan in de maanden ervoor en erna. Dit is nogmaals een tijdelijk effect aangezien het percentage huurachterstanden de afgelopen maanden weer een normaal niveau aanneemt.
“Wat hebben we nu gezien?”
Al met al zien we op de woningmarkt weinig blijvende effecten na de uitbraak van het COVID-19 virus. Dit is voornamelijk te danken aan de mate van krapte op de woningmarkt. In vergelijking met andere vastgoedmarkten is de woningmarkt in dit opzicht een sterke markt.
Maar de eerste haarscheurtjes lijken zichtbaar in de cijfers die wij noteren. Door verschillende financiële injecties valt het aantal faillissementen tot nu toe mee, maar verwacht wordt dat er later dit jaar en in 2021 een golf van faillissementen over Nederland heen zal razen. Hoe langer deze huidige crisis duurt, hoe groter de economische effecten en financiële onzekerheid. Dit zal ertoe lijden dat steeds minder mensen de huidige marktprijs voor woningen kunnen betalen.
Voor de huurmarkt geeft de trendlijn voor de vijf grootste steden in Nederland dit probleem voornamelijk weer. Wanneer het gemiddeld besteedbare inkomen voor particuliere huishoudens ten opzichte van de huurprijs wordt gezet kan de woonquote berekend worden. In 2013 betaalde men nog 34% van hun inkomen aan een huur appartement, in 2018 stijgt dit naar 45%. Voor huurwoningen in de G5 noteren we zelfs een gemiddelde woonquote van 54% in 2018. Aan de trendlijn is ook te zien dat dit niet een gevolg is van de uitbraak van het COVID-19 virus, maar een probleem wat al ontwikkelde voor 2020. De uitbraak van het COVID-19 virus belicht echter nog sterker het belang van betaalbaarheid op de woningmarkt.
De afgelopen jaren groeit de marktprijs op de koopmarkt met het gemiddelde salaris mee. Maar het lijkt erop alsof er een plafond is bereikt. De marktprijs stijgt harder dan het gemiddeld besteedbare inkomen. Dit is een groeiend probleem en zal zeker door de economische effecten van het COVID-19 virus een nog groter probleem worden. Waarbij de betaalbaarheid en financierbaarheid van woningen in Nederland alsmaar lastiger wordt door krapte op de woningmarkt.
De COVID-19 crisis zet de wereld op zijn kop, waarbij al lopende ontwikkelingen in onze maatschappij in sneltreinvaart zijn gekomen. De vraag naar woningen zal blijven, vooral wetende dat de Nederlandse bevolking blijft groeien. De door COVID-19 veroorzaakte “nieuwe realiteit” verandert onze visie op wonen en hoe we ons leven inrichten, maar beïnvloedt ook de financiële zekerheid van velen. De crisis van 2008 was een economische crash waarna de economie herpakt werd, hopelijk is 2020 een crisis die zorgt voor herindeling.
Wilt u weten wat dit nu specifiek voor uw organisatie/project betekent en op maat inzichten verkrijgen? Dan horen wij het graag!