Nu de horeca haar deuren weer heeft kunnen openen, alle winkelstraten vollopen met bezoekers en bezoek aan zogenoemde “doorstroomlocaties” weer is toegestaan, lijkt er licht aan het einde van een hele lange (COVID-19) tunnel te komen. Tijd om de balans op te maken.
Er gaan verschillende geluiden rond over het afgelopen anderhalf jaar en het feit dat het commerciële vastgoed “grotendeels onberoerd” is gebleven.
Hierbij wordt vermeld dat de afzet goed op peil blijft en de transacties, ondanks een vertraging begin 2020, terug op gang komen. Maar als wij wat dieper in de cijfers duiken lijken er toch veel wolken te hangen voor dat sprankje licht aan het einde van die tunnel.
Bij Watson+Holmes zijn wij in staat om verder te kijken dan naar alleen transacties. Zo koppelen wij, in samenwerking met MVGM Vastgoedmanagement, verschillende datastromen aan elkaar. Op basis van deze data is een analyse uitgevoerd naar onderliggende factoren zoals betaalgedrag en factuurgegevens.
Wanneer wij alleen kijken naar transacties en afzet kunnen we inderdaad stellen dat de commerciële vastgoedmarkt ongeschonden lijkt. Maar dit geeft volgens ons een onvolledig beeld van de werkelijkheid. Wij stellen eerder dat het commercieel vastgoed ongedeerd lijkt. Dankzij alle steunmaatregelen ligt de markt “stil”. De miljarden aan steun via de NOW-regeling, de TVL-steun voor vaste lasten, belastinguitstel en vergoeding voor voorraden. Maar wat als de overheid besluit deze maatregelen af te bouwen? Blijft de markt dan overeind staan?
Bedrijven hebben meer schulden opgebouwd, maar de omzet zal niet verdubbelen. Vooralsnog hebben ondernemers tot eind september 2021 recht op uitstel. Daarna kunnen ondernemers die nog last hebben van de nasleep van de COVID-19 pandemie maximaal 80% van het omzetverlies opgeven.
Niet alleen de overheid, maar ook de verhuurders zijn coulant. Uit onze cijfers blijkt dat de categorie ondernemers met een betaalachterstand in het tweede kwartaal van 2020 flink steeg. Dit geldt voor alle assetcategorieën. Voor vastgoedeigenaren is het in dit opzicht interessanter om genoegen te nemen met betaalachterstanden dan leegstaand vastgoed te bezitten.
Dit is te verklaren door de langetermijnvisie van beleggers. Zij focussen zich op twee dingen; risico en rendement. Door de onzekerheden tijdens een lockdown komt het zwaartepunt te liggen op de bezettingsgraad en beperken van het risico. Onder het motto; liever een huurder, ook al staan hier meer incentives tegenover.
Zo nam bij de assetcategorie bedrijfsruimtes de groep huurders met een betaalachterstand ongeveer 12% toe. Deze achterstand neemt in het verloop van 2020 gering af. Voor kantoren neemt de betaalachterstand pas in het derde kwartaal van 2020 toe en herstelt relatief snel. Voor de assetcategorie winkels neemt de achterstand ook aanmerkelijk snel toe sinds de uitbraak van het COVID-19 virus (Q2 2020).
Op basis van onze analyse blijkt niet alleen dat betaalachterstanden een rol speelt in het misleidende beeld. Sinds de uitbraak van het COVID-19 virus wordt er ook geregeld huurkorting uitgedeeld.
De effecten zijn echter verschillend per assetcategorie. Zo zien we voor de assetcategorie bedrijfsruimtes een piek in de huurkorting in het vierde kwartaal van 2020. Niet alleen de totale huurkorting maar ook het aantal ondernemingen die een huurkorting ontvangt stijgt. Opvallend is dat voor kantoren de huurkorting, ondanks een kleine piek in het derde kwartaal, afneemt. Dat vooral de categorie winkels getroffen wordt door de uitbraak van het COVID-19 virus komt ook duidelijk naar voren uit onze data. Hier zien we een hoge piek sinds het tweede kwartaal van 2020 die zich slecht herstelt.
Als we onderscheid maken voor de vier grote steden in Nederland springt Rotterdam eruit wat betreft de huurkorting in het vierde kwartaal van 2020. Amsterdam lijkt er ook uit te springen, maar dat komt voornamelijk door de huurkorting in 2019. Wel valt in Amsterdam op dat de huurkorting in euro’s afneemt in het tweede kwartaal van 2020, maar het aantal ondernemers dat huurkorting ontvangt stijgt met 8%. Voor zowel Utrecht als ’s-Gravenhage geldt dat de huurkorting in euro’s stabieler en relatief laag is ten opzichte van het percentage ondernemers dat huurkorting ontvangt.
Op basis van onze cijfers zouden wij concluderen dat door de toegenomen betaalachterstanden en huurkorting de markt wel degelijk geraakt wordt, maar de gevolgen daarvan nog uitblijven. Zo geeft ook het CBS aan dat het aantal bedrijven dat failliet is gegaan het afgelopen jaar historisch laag was. Voor ons meerdere factoren die aangeven dat de rust op de commerciële vastgoedmarkt bedrieglijk is.
Wilt u weten wat dit nu specifiek voor uw organisatie/project betekent en op maat inzichten verkrijgen?