De digitalisering van onze wereld gaat snel, zo ook bij investeerders in vastgoed. Begrijpelijk, want voorvastgoedbeleggers kost het veel tijd om bijvoorbeeld informatie te verzamelen om taxaties te beoordelen ofstrategie te onderbouwen. Dat proces automatiseren bespaart tijd en levert bovendien meer en gedetailleerdereinzichten op. Watson+Holmes helpt hierbij. Leon Pragt: ‘We halen alle data op, realiseren koppelingen metleveranciers, analyseren de data en bieden een compleet inzicht in de portefeuille via een online dashboard. Dithelpt u als investeerder om de juiste beslissingen te nemen en rendement te optimaliseren.’
CBRE Global Investors is een van de investeerders die werkt met Watson+Holmes. Wouter Terhorst is Head of Asset Management Residential bij CBRE Global Investors (CBRE GI) en is met een team van 8 collega’s waaronder Asset Managers, analisten en techneuten, verantwoordelijk voor het management van een portefeuille van 7.300 woningen. Daar komen binnenkort nog 2.000 nieuwbouwwoningen bij. De woningportefeuille is overwegend Randstedelijk en dan vooral in de vier grote steden, Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam. CBRE GI werkt nu ruim twee jaar samen met Watson+Holmes.
Cockpit vol informatie
Wouter: “We werken bij CBRE GI volgens een outsourcingsmodel, wat betekent dat wij een heldere strategie uitzetten en aan de hand van deze strategie veel uitbesteden. Dit doen we door middel van een intensieve samenwerking met gespecialiseerde partners. Zo ook met Watson+Holmes en haar moederbedrijf MVGM. Voor ons is het belangrijk een goed lange termijn rendement te realiseren voor onze investeerders zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Dit is niet alleen onze missie als bedrijf, we hebben hierin ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Een belangrijk speerpunt in onze dagelijkse werkzaamheden is het verschil maken naar onze bewoners en dat kan alleen als we hen heel goed begrijpen.”“Door de samenwerking met Watson+Holmes beschikken we over een online dashboard met veel informatie en inzichten over stedelijke verandering bij onze locaties, markt- & gebouwinformatie en doelgroepen. Voorheen hadden we die informatie niet real time, maar was de informatie statisch. Nu beschikken we over een mooie visueel vormgegeven data-driven cockpit waar we op elk moment in kunnen gaan zitten, waar we ook zijn.”
Van elke woning een profiel
Wouter: “Het dashboard bevat van elk gebouw in onze portefeuille en zelfs elk appartement een profiel. Hierin staat informatie zoals de plattegrond en BVO, maar ook met informatie over voorzieningen in de buurt, wat voor mensen er wonen – leeftijd, geslacht, gezinssamenstelling, opleidingsachtergrond, inkomen – en nog veel meer. Natuurlijk alles volgens de AVG-wetgeving. We weten daardoor steeds beter wie er in onze gebouwen wonen, op wie we ons het best kunnen richten in de verhuur en welke woonbehoeften zij hebben.”
Veel beter inzicht in behoeften huurder
Wouter vervolgt: “Millennials” hebben bijvoorbeeld duidelijk minder behoefte aan het hebben van een eigen auto. Dus maken we een kleinere parkeergarage, regelen we deelauto’s als service. We hebben strategische samenwerkingen met partijen voor mobiliteitsoplossingen, zoals met E-bikes en BMW voor elektrische auto’s. Hebben de bewoners behoefte aan meer service? Dan krijgt het gebouw een facilitaire conciërge die pakketjes aanneemt en bij vakantie de planten water geeft. Wonen er veel ouderen in een gebouw, dan is er bijvoorbeeld meer behoefte aan ontmoetingsplekken. In Arnhem doen bewoners bijvoorbeeld samen het groenonderhoud. Daar is weer meer behoefte om de bewoners op andere manieren te ondersteunen.” “Elke keer als ik nu naar een gebouw rijd, kijk ik ook even naar het dashboard van het betreffende gebouw. Laatst was ik verrast door het hoge aantal 80-plussers in een gebouw. Ik zag in het model ook dat de supermarkt ver weg is en de bewoners bovenmodaal verdienen. Is het een idee om boxen in de hal te plaatsen voor het bezorgen van boodschappen en maaltijden, denk ik dan? Het mooie is dat we dankzij al die data ook snel zien of iets wel of niet werkt en dit kunnen vertalen naar bewoners in gebouwen met vergelijkbare profielen. Daardoor worden we steeds beter in het aanbieden van de juiste services en woningen.”
De portefeuille managen op microniveau
“Een grote verandering is ook dat we onze portefeuille nu op verschillende aggregatieniveaus en ook microniveau kunnen managen. Zodra een bewoner de huur opzegt wordt die woning in het dashboard oranje. Met een paar klikken zien we vervolgens de plattegrond, de huurtransacties in die omgeving van de afgelopen 12 maanden, met verschillende opties om relevante vergelijkingen maken. Het algoritme laat ons vervolgens ook de vier meest logische doelgroepen zien voor dat appartement, zodat we onze propositie heel scherp en doelgroepgericht kunnen pitchen via social media. In het verleden zetten we één keer per jaar voor het hele gebouw de markthuren vast bij mutatie op basis van een traditionele rolverdeling vastgoedmanager-assetmanager. Nu kan dat op microniveau per appartement, op basis van live informatie over de markt en de doelgroep. En voorheen moesten we naar het gebouw om de woning en buurt te bekijken en inzicht te krijgen in de doelgroep, nu hebben we al die informatie nog veel gedetailleerder altijd bij de hand. We bekijken en bediscussiëren de informatie gezamenlijk binnen het property- en asset management team.” Oorspronkelijke aannames blijken vaak niet juist “Ook bij nieuwbouw weten we nu veel meer en kunnen het verhuurproces veel beter monitoren. Traditioneel wordt er successievelijk onderzoek gedaan, de woning online te huur aangeboden, een modelwoning ingericht en als het dan niet goed loopt met de verhuur wordt er gekeken of we verdere marketing nodig hebben. Wij doen juist nu bijna alles digitaal en werken daarbij van grof naar fijn, doordat we gaandeweg steeds meer inzichten krijgen over wie interesse toont. Die inzichten vertalen we naar het Programma van Eisen – zetten we bijvoorbeeld juist wel of niet veel apparatuur in de keuken – en we verfijnen en optimaliseren nu ook pas later de prijsstelling van elke woning.” “Zo krijgen we elke keer weer nieuwe info en monitoren we of het werkt. Oorspronkelijke aannames blijken soms niet juist. Het is dan heel fijn om intelligente mensen om je heen te hebben die goede analyses kunnen maken. We doen het ook echt samen en delen al onze informatie. Dat maakt ons kwetsbaar, maar vooral verrijkt het, doordat we steeds meer inzichten krijgen binnen de multidisciplinaire teams.”
Meer duurzaamheid met behulp van data
“Duurzaamheid is voor ons ook erg belangrijk. We zijn ons bewust van onze maatschappelijke rol en onze investeerders stimuleren ons om voorop te lopen. Hoe kunnen we bijvoorbeeld energiegebruik en afvalstroom inzichtelijk krijgen en deze delen met bewoners, zodat zij bewuster worden en anders kunnen handelen? Ook hier bewijzen data, analyse en opvolgende acties, hun kracht. Op Zeeburgereiland bij het project De Brouwerij in Amsterdam doen we bijvoorbeeld een proef met een dashboard in de vorm van een app voor de bewoners om hun energieverbruik te volgen, afgezet tegen het gemiddelde verbruik van dat gebouw. De bewoner met het laagste gebruik krijgt e-coins, die hij bijvoorbeeld kan gebruiken voor de deelauto of een kopje koffie bij een lokale partij. Het is nog moeilijk om van alle energieleveranciers de goede info te krijgen en die data inzichtelijk te maken op huishouden-niveau, maar daar willen we wel naartoe. En natuurlijk faciliteren we, bijvoorbeeld door het scheiden van afval zo makkelijk mogelijk te maken. We zijn zeker nog niet waar we willen zijn, maar timmeren hard aan de weg.
Dynamisch en flexibel de koers aanpassen
De grote toegevoegde waarde van data is voor Wouter evident: “Meer rendement voor de pensioenfondsen gaat uiteindelijk om de bewoners een aantrekkelijkere propositie te bieden. Dit leidt uiteindelijk tot hogere inkomsten en lagere kosten. Door alles digitaal te doen werken we efficiënt en besparen we kosten. Doordat we inzicht hebben op appartementsniveau kunnen we differentiëren en veel dynamischer en flexibeler onze koers telkens een beetje bijstellen. Bovendien helpen die data ons soms ook te verrassen op onverwachte momenten. In Den Haag is veel te doen over de nieuwe Huisvestingsverordening. Politiek gezien is er angst dat veel van onze woningen in het middensegment naar expats met een dikke portemonnee gaan. Wij kunnen nu aan de hand van data precies laten zien dat we goed voorzien in woningen in het middensegment, voor mensen met een modaal salaris, zoals docenten en politieagenten. Deze maatschappelijk rol is voor de pensioenfondsen ook heel belangrijk, dat we juist die groep goed bedienen en de institutionele vermogens verantwoord investeren.”