Vandaag de dag wonen we in Nederland in een huurwoning die gemiddeld 17 m² kleiner is dan de 82 m² in de periode tussen 2000 en 2015.
Dat is bijna net zoveel m² als een gemiddelde slaapkamer. Nu zou je kunnen stellen dat dit een logisch gevolg is van de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens binnen Nederland. Demografische ontwikkelingen als vergrijzing, jongeren die later samenwonen en minder vaak trouwen zorgen voor deze groei. Daarnaast is de verwachting dat stellen sneller zullen scheiden of verweduwing dan in 2015 werd gesteld. In Amsterdam bijvoorbeeld zijn er in momenteel 478.300 huishoudens woonachtig. In 2050 zal dit aantal toenemen naar 579.900 huishoudens. Hiervan groeit het aantal eenpersoonshuishoudens met 39% het sterkst.
Dit is een echter een langjarige trend die al sinds de jaren zestig en zeventig zich manifesteert. Terwijl we in deze periode juist een groei qua oppervlakte noteren. Deze demografische shift lijkt dus niet de drijver te zijn achter de krimp in oppervlakte van huurwoningen.
Wat wel een driver is geweest is de WOZ-waarde van een huurwoning die vanaf oktober 2015 wordt meegenomen in de bepaling van de huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het doel hierachter is om tot een huurprijs te komen die beter past bij de economische markt voor huurwoningen. De locatie van een huurwoning wordt hierin meegewogen waardoor het belang van andere woningkenmerken minder groot wordt bij de huurprijsbepaling. Waaronder de oppervlakte. Dit is duidelijk terug te zien in de keldering van de gemiddelde oppervlakte in bovenstaand figuur. Met name in de grote steden, waar de WOZ-waarde bovengemiddeld is, zien we dat de woningen steeds kleiner worden.
De woningmarkt kenmerkt zich door hoge verkoop- en verhuurprijzen die het resultaat zijn van een woningtekort, lagere rendementen en hogere bouwkosten. Nieuwbouw toevoegingen (op de huurwoningmarkt in de grote steden) worden niet gebouwd naar gelang de woonbehoefte maar naar het budget van de doelgroep. Zolang de huurprijzen per vierkante meter stijgen dienen de woningen kleiner te worden gebouwd om de beoogde doelgroep aan te kunnen trekken.
Zo lijkt de markt in een soort vicieuze cirkel te raken. De WOZ-waarde zal verder gaan stijgen, woningenkrapte neemt verder toe en de grootte van een woning neemt verder af. Door de stijging van de overdrachtsbelasting voor beleggers, kan er verwacht worden dat zij een hogere huur zullen gaan vragen om dit te compenseren. Daarnaast zal een deel van de starters in deze oververhitte markt geen woning kunnen bemachtigen en worden genoodzaakt een woning te huren of bij hun ouders te blijven wonen.
Sinds de jaren 80 is er al een duidelijke trek naar de steden en deze trend is nog niet gestopt. Dit resulteert in schaarste van grond in de centrale steden en zorgt voor de bijbehorende hoge grondprijs. Daarnaast geeft het CBS ook aan dat de behoefte naar stedelijke leefomgevingen de laatste jaren belangrijker is geworden dan de woonoppervlakte. Bij het zoeken naar een woonruimte worden dus concessies gemaakt waar minder woonoppervlakte in geruild wordt voor meer voorzieningen en betere locaties.
Dit heeft wel een duidelijk effect op de samenstelling van inwoners. Het is niet voor alle doelgroepen weggelegd om kleinere huisvestingen aan te nemen, waardoor er een trek uit de stad ontstaat. Denk hierbij aan het verdwijnen van lagere inkomensklassen ten behoeve van hogere inkomens. Maar ook aan gezinnen die behoefte hebben aan meer woonruimte. Dit lijdt tot gentrificatie in de stad. De potentiële doelgroep voor (micro-)appartementen is beperkt tot eenpersoonshuishoudens en koppels zonder kinderen die daarnaast ook de stijgende huurprijzen moeten kunnen betalen.
Alsmaar kleiner bouwen met steeds hogere huurprijzen voor een summiere doelgroep verhoogt het risico op leegstand voor investeerders.
Het is bouwen naar budget waarbij de woonwens later volgt. Een huurder kan dan de keuze maken om voor x bedrag een kleine woning te huren midden in het centrum. Of kiest er dan toch voor om in de buitenranden van de stad voor hetzelfde geld een grotere woning te huren.
Tot slot heeft de uitbraak van het COVID-19 virus het wensenlijstje ook aangetast. Volgens Funda is de stedeling bijvoorbeeld minder tevreden. Of dit een direct effect is van de pandemie is niet zeker, maar de voorzieningen die een kleine woonoppervlakte draagbaar maakten hebben hun deuren moeten sluiten wat het wonen in de stad een hele andere lading geeft. Wilt u weten wat dit nu specifiek voor uw organisatie/project betekent en op maat inzichten verkrijgen?