In maart 2021 stemde de Eerste Kamer in met drie wetvoorstellen waardoor wonen betaalbaar blijft voor een grote groep huurders. Een van de wetten was het initiatiefwetsvoorstel van Tweede Kamerlid Henk Nijboer (PvdA) om de huren in de vrije sector de komende drie jaar maximaal te verhogen met inflatie +1%. Het bleek een startschot om de regie op de woningmarkt te nemen vanuit de overheid. De afgelopen drie jaren zijn er verschillende initiatieven ontstaan vanuit de overheid om de huurder te beschermen en wonen beschikbaar te houden voor iedereen uit de samenleving.
De betaalbaarheid van wonen staat vol in de schijnwerpers. Met name de vrije huurwoningmarkt staat een grote reorganisatie te wachten met daadkrachtig ingrijpen van overheid. De belegger, in de media vaak geframed als pandjesbaas, moet het ontgelden want die lijken te veel huur te vragen voor een woning en dat lijdt tot ongewenste situaties. Woningen van onvoldoende kwaliteit of erg klein worden tegen hoge huurprijzen verhuurd. Door de enorme krapte in bepaalde gebieden moeten huurders dit wel accepteren en lijken de beleggers daar misbruik van te maken. Is het echter wel terecht dat de focus vanuit de politiek zo gericht is op de vrije huurwoningmarkt en de hoogte van de huurprijs? Reden voor Watson+Holmes om hier onderzoek naar te doen.
Sinds de ECB de touwtjes aantrekt en de rente stevig aan het verhogen is om de inflatie te beperken, zien we een stijging van de hypotheekrente. Na jaren van goedkoop lenen komen rentepercentage van 6-7%, zoals in eerdere jaren, weer in zicht. Interessant om eens beide kanten van de woningmarkt met elkaar te vergelijken.
Opvallend is dat sinds november 2020 het kopen van woning duurder is per maand dan het huren van een vergelijkbare woning. Dit is een logisch gevolg van de stijging van de verkoopprijs, waarbij de prijs van een koopwoning sinds januari 2018 tot en met november 2020 steeg met 29,4% was dit voor een huurwoning maar 11,4%. De stijging van de prijs van een koopwoning heeft de laatste jaren een beperkt effect gehad op de maandelijkse woonlasten. Er wordt namelijk weinig rente de betaald over de lening. Pas nadat de inflatie snel omhoogging en er renteverhogingen volgden, werden deze verschillen goed zichtbaar en werd de koopwoning in verhouding veel duurder.
Deze ontwikkeling is in heel Nederland merkbaar maar concentreert zich met name in de (midden)grote steden. Gebieden waar een dynamische huurwoningmarkt is en waar met name appartementen nog een duidelijke stijging laten zien van de huurprijs. Andere gebieden in Nederland laten de laatste jaren een zeer vlakke huurwoningmarkt zien, gezien hier minder krapte heerst. Dit terwijl de verkoopprijzen enorm zijn gestegen door het hele land. x
Op steeds meer plekken werd het de laatste jaren voordeliger om een woning te huren. In 2022 is het in 91% van de gemeenten goedkoper om een vergelijkbare woning te huren. In vergelijking met 2017 is dit een stijging van ruim 30%. Deze stijging wordt met name veroorzaakt door de stijging van de prijzen van een koopwoning.
Door de grote financieringsruimte die er was, huishoudens met overwaarde en overheidsingrijpen om starters te ondersteunen zoals de “jubelton” is een koopwoning met 18% harder gestegen in waarde dan een huurwoning. Dit zorgt ervoor dat veel koopwoningen onbereikbaar zijn geworden voor een gemiddeld gezin, met een woonlast van ± €1.350 per maand betaalt een gemiddeld huishouden ruim 35% van haar inkomen aan enkel kale woonlasten. In stedelijke gebieden is deze verhouding in enkele gevallen boven de 50% uitgekomen ten opzichte van het landelijk modaal salaris.
Bij het kopen van een woning wordt er in de maandlasten ook een gedeelte afgelost op de hypotheek. Dit is bij het huren niet het geval. Op lange termijn hebben huishoudens met een koopwoning hierdoor vermogen opgebouwd maar ze moeten gedurende de periode wel de maandelijkse lasten betalen. De waarde van de woning zien we de laatste maanden dalen met de verwachting van enkele grootbanken dat deze daling doorzet. Dan is aflossen geen verkapt sparen maar pure noodzaak om niet onder water te komen.
Aangezien het huren van een woning op dit moment goedkoper is per maand verwachten we dat de vraag groot blijft of wellicht zelfs zal toenemen. Het sentiment van een dalende woningwaarde zal hieraan bijdragen. Door het ingrijpen van de overheid in box III en het beperken van de huurprijzen in 2024, zien veel beleggers in dit segment zich genoodzaakt te verkopen waardoor het aanbod terugloopt.
De intenties van de maatregelen zijn enkel positief ontvangen, echter baart het ons zorgen. Het aanbod neemt af en de vraag is groot, mede gezien dat het goedkoper is om te huren. De rente zal de komende maanden toenemen waardoor het kopen van een huis alleen maar duurder wordt. Een giftige cocktail.